Valmisteluvaliokunta 1
Aloite 3 – Pienkiinteistöjen ostoprosessin parantaminen
Suomessa on noin 1,2 miljoonaa pienkiinteistöä, joissa asuu noin 2,7 miljoonaa asukasta. Useimmille asuntojen ja kiinteistöjen ostaminen ja myyminen on elämän suurin taloudellinen päätös. Koska kyse on suurista taloudellisista investoinneista, ihmisillä ei ole varaa sellaiseen taloudelliseen riskiin, että jokin menee pieleen joko oston tai myynnin yhteydessä, eikä ole ostajan tai myyjän etujen mukaista, että jokin menee pieleen.
Suomessa tehdään vuosittain noin 15 000 pienkiinteistöjen asuntokauppaa, joista noin 1 000 johtaa jälkikäteen kiistoihin, kun kaupan jälkeen ilmenee odottamattomia ongelmia. Vaikka valtaosa ostajien ja myyjien välisistä erimielisyyksistä ratkotaan tuomioistuimen ulkopuolella, saamme usein lukea lehdistä kiinteistökauppojen yhteydessä syntyneistä riita-asioista myyjien ja ostajien välillä, joita ratkotaan oikeusteitse. Uutisista käy ilmi, miten kiinteistökiistat voivat johtaa myyjän ja/tai ostajan talouden tuhoutumiseen koko loppuelämäksi. Joissakin tapauksissa riita johtaa myös psyykkisiin ongelmiin pitkien oikeuskäsittelyiden tai fyysisten ongelmien takia, jotka johtuvat rakennuksen aiheuttamista terveysongelmista.
Kiinteistöä ostaessaan myyjällä on velvollisuus antaa tietoa kiinteistöstä ja ostajalla on puolestaan velvollisuus tutustua kiinteistöön. Kyse on ns. salaisista laatuvirheistä, kun ostaja tai myyjä eivät kumpikaan ole ostohetkellä tienneet tai heillä ei ole ollut syytä epäillä kiinteistössä olevan puutteita ja kun kiinteistö poikkeaa merkittävästi tasosta, jota voidaan olettaa vertailtaessa sitä vastaaviin kiinteistöihin. Maakaaren mukaan ostajalla on oikeus saada hinnanalennusta tai joissain tapauksissa jopa perua osto, jos on kysymys salaisesta virheestä. Mutta rajanveto suhteessa siihen, mitä ostajan olisi pitänyt huomata kiinteistöä tutkiessaan ja mitä myyjän olisi pitänyt tietää ja siten ilmoittaa ostajalle, on erittäin vaikeaa. Tilanne on muodostumassa niin kriittiseksi, että monet kiinteistönsä myyntiä suunnittelevat eivät uskalla tehdä sitä tai sitten kiinteistö myydään purkukuntoisena murto-osalla sen todellisesta arvosta. Koska vallitseva tilanne on sekä myyjän että ostajan kannalta kestämätön, asialle on tehtävä jotain.
Arvioimalla kiinteistön kuntoa tai teetättämällä muita kartoituksia kiinteistölle, sekä myyjä että ostaja voivat muodostaa realistisen kuvan tilanteesta. Asuntotarkastus eli niin kutsuttu kuntokartoitus on yleinen asiakirja, joka laaditaan melko usein pienkiinteistöhankintojen yhteydessä. Tällä hetkellä Suomessa ei ole lakeja näiden kartoitusten rakenteesta, sisällöstä tai siitä, miten ne tulee suorittaa. Myöskään kuntotarkastajalle ei ole minkäänlaisia pätevyysvaatimuksia eli tarkastuksia voi tehdä kuka tahansa ja kuka tahansa voi myös kutsua itseään kuntotarkastajaksi. Pätevyysvaatimuksia ja raportin rakennetta koskevia suosituksia on tehty, mutta niistä ei ole laissa säädetty.
Kunto-hankkeen 2019 loppuraportissa korostettiin, että Tanskassa on vuonna 1996 tehty menestyksellä lainsäädäntöä, jonka avulla on onnistuttu vähentämään merkittävästi omaisuusriitojen määrää tuomioistuimissa. Samassa raportissa korostui vahvasti myös tarve kehittää kuntotarkastajien osaamista Suomessa.
Päätösehdotus
Puoluekokous päättää, että puolue toimii eduskunnassa ja hallituksessa lainsäädännön muuttamiseksi niin, että
- koulutetuilla kuntotarkastajilla on suojattu ammattinimike
- kuntotarkastajien osaamista vahvistetaan ja valvotaan vaatimalla voimassa olevaa vähimmäiskoulutusta ja -kokemusta, esimerkiksi Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)
- kuntotarkastus tulee tehdä yleisesti hyväksytyn kuntotarkastussuosituksen mukaan, kuten KH 90-00393 tai KH 90-00394
- näiden standardisoitujen prosessien avulla mahdollistetaan yleiset vakuutusmarkkinat, joilla myyjä ja mahdollisesti myös ostaja voivat hankkia vakuutuksen salaisten laatuvirheiden varalta, jotka eivät käy ilmi kuntotarkastusraportista
Aloitteen tekijä/tekijät
Jerri Kämpe-Hellenius – SFP i Kyrkslätt centrum
Linda Basilier – Kvinnoförbundet i Kyrkslätt
Tony Björk – SFP i Kyrkslätt centrum
Kim Liljequist – SFP i södra Kyrkslätt
Puoluevaltuuston vastaus
Ostajalla on kiinteistöään ostaessaan velvollisuus ottaa selvää kiinteistössä olevista vioista, koska jälkikäteen ei ole mahdollista tehdä reklamaatiota sellaisesta puutteesta, joka ostajan olisi pitänyt huomata etukäteistarkastuksen yhteydessä.
Samalla myyjällä on velvollisuus ilmoittaa tiedossa olevista vioista tai virheistä, jotka voivat vaikuttaa ostopäätökseen.
Kuntotarkastus tehdään usein erityisesti pientalojen hankinnan yhteydessä. Se tarkoittaa, että kuntotarkastaja tutustuu kiinteistössä aiemmin tehtyihin remontteihin, tarkastaa kiinteistön ulko- ja sisäpinnat ja laatii selvityksen, jossa on tarkemmin tietoa kiinteistön kunnosta, mahdollisista vahingoista ja riskialttiista rakenteista. Kuntotarkastuksessa ei avata pintoja, lukuun ottamatta esimerkiksi kosteusasteen mittaamisen yhteydessä porattavia reikiä. On olemassa suosituksia ja ohjeita siitä, miten kuntotarkastus tulee tehdä, mutta vaatimuksista ei ole säädetty laissa.
Kuntotarkastuksessa ei aina esiinny piileviä vikoja tai muita ongelmia, kuten kosteus- tai homevaurioita rakenteissa. Siksi piilossa olevat viat ovat usein syynä myyjien ja ostajien välisiin erimielisyyksiin. Riidat ratkaistaan tapauskohtaisesti.
Kuntotutkimus on puolestaan laajempi ja siten myös kalliimpi kiinteistön kunnon kartoitus. Kuntotutkimuksessa pintoja avataan ja riskirakenteita tarkastellaan tarkemmin. Kuntotutkimuksille ei ole lakisääteisiä vaatimuksia.
Vuodesta 2003 lähtien eri rakennus- ja kiinteistöliittojen omistama yritys FISE Oy on tarjonnut ja valvonut asuntokaupan kuntotarkastajan AKK-tutkinnon pätevyysvaatimuksia. Mutta aivan kuten aloitteentekijät kirjoittavat, periaatteessa kuka tahansa voi tarjota kuntotarkastuspalveluita, sillä nimikettä voi käyttää ja kuntotarkastuksen voi suorittaa ilman koulutusta tai ammattipätevyyttä.
Marinin hallituksen hallitusohjelmaan sisältyi kirjaus, jonka mukaan ”kuntotarkastus tulee sisällyttää lainsäädäntöön ja kuntotarkastuksen tekijöille tulee asettaa pätevyysvaatimukset”. Kirjaus ei ole kuitenkaan johtanut konkreettisiin lainsäädäntötoimiin tällä hallituskaudella, koska ympäristöministeriön valmisteluresurssit eivät riittäneet siihen. Tähän on puututtava ensi hallituskaudella.
Päätösehdotus
RKP toimii sen hyväksi, että
- valmistellaan kuntotarkastusta koskevaa lainsäädäntöä, jossa määritellään kuntotarkastajien pätevyydestä, pätevyyden ylläpitämisen vaatimuksista sekä kuntotarkastuksen sisällöstä
- lyhennetään aikaa oston jälkeen, jolloin myyjä on velvollinen korvaamaan kohteen piilossa olevia vikoja.